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_泰禾集团黄其森:规模不是唯一追求的目标(图)

2017-11-19 14:20
本报记者 张敏 福州报道

本报记者张敏福州报道

地产家系列访谈

泰禾考虑把规模稳定在足够支撑企业发展的前提下,做新的战略布局。在商业地产方面,泰禾正在考虑轻资产运作,同时向支付、文化院线等方向延伸。金融方面以获取金融牌照为目的来进行布局。

泰禾是近几年来表现最为亮眼的房企之一。作为一家福建企业,在早早完成全国化布局后,其业绩开始迅速增长——2015年销售金额为323亿元,最近三年的销售金额复合增长率达61.4%。随着业绩的迅速提升,对于此前其高成本借贷、高价拿地的质疑也烟消云散。

泰禾还顺应大势,在房地产业务上实施“轻资产”战略。同时布局多元化,除金融外,还将触角延伸至高端医疗领域。这一系列动作都得到资本市场认可。

近日,21世纪经济报道记者专访泰禾集团董事长兼总裁黄其森。他表示,当达到一定程度时,规模就不再是泰禾追求的唯一指标。同时,“轻资产”战略和多元化布局,也不仅仅是迫于外界压力的尝试,而更多是企业的主动选择。

策略之变

《21世纪》:泰禾近几年公司销售金额的复合增长率维持在50%以上。这是如何做到的?你认为是否能够持续?

黄其森:去年的销售业绩主要取决于2013年、2014年在土地市场的一系列果断动作。这两年,泰禾通过招拍挂方式拿了约350亿元土地,大部分分布在一线城市。从销售周期来看,这两年布局的项目,在2015年陆续进入销售阶段。所以说,前两年的布局,奠定了2015年销售高速增长的基础。

今年的情况来看,近期市场虽有一定程度降温,但根据我们对整体市场的研判,和旗下项目货值的梳理,我们认为,销售还会保持比较高的增长。

《21世纪》:泰禾近期进入了一些新城市,如苏州、佛山、东莞等。加上一线城市普遍收紧了调控政策,这是否意味着,在今年的布局中,一线城市所占比重会有下降?

黄其森:从目前我们的布局来看,北京仍然是销售贡献的重点区域,然后是福建大本营和华东区域,这三个区域贡献了我们去年的大部分业绩。在去年下半年增加了深圳、杭州,今年又布局一些二线城市之后,泰禾的区域布局有了进一步优化和完善,珠三角也成为一个重点。

这并不意味着一线城市的重要程度在下降。一线城市的调控政策普遍收紧,这可能影响短期销量,但不会影响项目价值。我们的策略是,对于一线城市项目,会继续深耕并做出溢价。或者说,通过适度控制节奏,在量价之间找一个新的平衡点。对于苏州、佛山、东莞等强二线城市的项目,则主要通过做量来补充销售规模。

布局“强二线”

《21世纪》:泰禾对于“强二线”的选择有哪些标准?

黄其森:有一定的产业基础、人口基础,房地产价格在前些年发展比较平稳,没有经过飙涨。比如我们已经成立分公司的武汉,武汉是中部长江经济带的核心城市,每年又有几百万高校毕业生,潜在需求庞大。郑州也符合这个标准,它属于人口大省河南的省会,市场潜力也很大。另外还有苏州、南京等,但这两个城市的地价已经很高了。

《21世纪》:除泰禾外,很多房企都在对重点二线城市做研究,并尝试进入。这其中的竞争必然很激烈,也造成了地价高企。面对这种情况,泰禾的扩张策略是什么?

黄其森:泰禾进入新的城市和区域,既有公开拿地,又有股权收购方式,这都取决于具体情况。如果公开拿地,我们会对土地价值和成长性做综合判断,并确定策略。

相比之下,股权收购方式更划算,因为能够获得一些优质的低成本项目,如旧改项目。但这些项目的操作难度往往也比较大。我们的标准是,在充分论证的基础上,消除一些不确定因素后,整个项目的成本相对便宜的话,就可以去拿。我们获取南京项目就属于这种情况。

当然,我们对合作方的选择中,也尽量希望能做到优势互补。泰禾的优势是开发能力和品牌价值,可以应对越来越苛刻的开发条件。我们目前选择的合作方,也都具有土地或资金方面的优势。

规模与多元化

《21世纪》:规模是每个房地产开发企业都要面对的命题,在多年快速扩张后,泰禾的选择是什么?

黄其森:当规模达到一定程度时,它就不再是我们追求的唯一指标。到那个时候,我们希望规模能够稳住,足够支撑企业的发展就可以,然后做新的战略布局。

在商业地产方面,我们正在考虑轻资产运作,同时向支付、文化院线等方向延伸。另外金融方面的布局还要延续,以获取金融牌照为目的来进行布局。

《21世纪》:今年3月,泰禾收购了在美国上市的阿莱恩斯医疗服务公司,这是泰禾首次涉足医疗产业。在这个产业上,泰禾将做怎样的布局?

黄其森:高端医疗是我们未来重要的战略选择。近期发生的百度事件,一定会对医疗改革有所触动,未来监管部门会加大该领域的规划,并强化监管。在这种情况下,如果真正掌握相关资源,又高举高打、规划和定位清晰的话,布局健康医疗的机会非常大。

医疗产业既有经济效应,也有社会效应,未来会成为支撑泰禾发展的重要支柱,相信对泰禾做百年企业有很大帮助。泰禾经过20年的发展积累,有很多高净值客户资源,可以支撑这一产业的发展。当然,医疗产业不可能是立竿见影的,它的回报周期长。

《21世纪》:做出这种多元化尝试,是基于对房地产市场空间有限的考虑吗?如何判断未来市场走势?

黄其森:外部环境是一方面,但更多还是出于我们自身发展的考虑。当前的市场环境是,一线城市受到严厉调控,但这种调控只是把短期的需求抑制住,需求还是存在的,因为一线城市对各种资源的聚集、吸附能力非常强。二线城市的外溢效应已经出现,这部分城市未来的发展空间比较大。三四线城市则需要去库存。

从国际经验来看,大城市化、中心化都是重要趋势,所以房地产市场未来一定是分化的,纽约、东京等这些大城市,都是由核心区域向外辐射,偏远地区的支撑能力和价格都比较差。这也是我们布局一二线城市的理由所在。

我国房地产业既跟宏观经济、金融体系有密切关系,又有保障居民需求的民生属性,还是家庭资产配置的主要渠道。基于这种属性,在当前相对宽松的货币政策下,国家会适度调整。但不必过分担忧,在可预见的未来,经济走势、城镇化等方面都蕴藏着很多利好。而且适当的回落和调整,是有利于市场中长期发展的。

资本运作之道

《21世纪》:这几年,房地产行业利润率整体下降,往往也被理解为盈利能力下滑,这种趋势会否持续?

黄其森:房地产企业的盈利能力包含很多方面,体现在报表上的,其实跟当期结算的产品种类、产品类型有很大关系。现在有一个趋势能够弥补,就是土地价格上涨,对资产价值是有提升的。

对于泰禾来说,还有另一个因素。在2013年、2014年,泰禾的资金大部分是通过信托等方式取得,资金成本偏高。2015年我们通过股权融资、定增、公司债、中票及银行贷款等方式,把成本降下来了。现在泰禾的信用债、开发贷在资金来源中的比重都在提升,资金成本大幅下降,能够对冲利润率下滑。

《21世纪》:2013年和2014年的市场环境并不好,泰禾大规模通过信托进行融资,令外界十分意外,当时有没有考虑到风险?

黄其森:当金融机构不敢给房地产企业做融资的时候,泰禾还能够拿到融资,一方面说明泰禾在金融界的资源比较好,另一方面也证明了我们的策略是对的。如果泰禾项目都在三四线城市,金融机构打死也不敢给你钱,正因为我们项目都在一线,机构才敢于投资。

我们的判断也是一样,预感到一线城市未来有很大市场空间,才能够承受这个成本。而且通过较快的周转速度,也在一定程度上降低了资金成本。现在我们有上市平台,在资本市场能够得到更多支持,未来也会进一步发挥这种优势。

《21世纪》:面对资本市场越来越高的要求,泰禾如何做市值管理?

黄其森:整体来讲,泰禾的市值管理一直很好。我们一直有很清晰的战略规划,在面对市场波动的时候,也能够做到及时应对。更重要的是,通过加强与股东、机构投资者的交流,获得足够的理解和支持。这些年,泰禾的每一个动作都能获得股东和投资者的认可。

另外,不管在地产主业还是其他业务上,泰禾的执行力都比较强,这不仅能保证我们做出很好的业绩,也会给市场带来良好预期。通过各方面推动,泰禾在资本市场的价值一定会有很好的体现。(编辑 骆轶琪)

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发布时间:2017-11-19 14:20

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